Ako neprísť o rezervačný poplatok: dobrou rezervačnou dohodou

ID-100230632-300x199Rezervačná dohoda je prvý právny krok, ktorý urobíte na ceste k vysnívanému bývaniu. Vtedy sa pretaví váš predchádzajúci výber do niečoho, čo má konkrérnu hmateľnú podobnu. Rezervačná zmluva nie je definitívnym záväzkom kúpiť, no v prípade, ak sa kupujúci pri jej uzavretí uponáhľa, môže byť predmetom sklamania. Kameňom úrazu je totiž možnosť prepadnutia rezervačného poplatku. Odporúčam preto uzatvárať len obojstranne vyvážené rezervačné zmluvy a len v prípade, ak máte už o nehnuteľnosti všetky podstatné informácie.

 

Ako to funguje 

Rezervačná zmluva je písomná dohoda medzi majiteľom a kupujúcim. Predávajúci, prípadne v zastúpení realitnej kancelárie, sa zaväzuje nehnuteľnosť ďalej neponúkať na predaj a nerokovať s inými záujemcami o jej predaji. Kupujúci prejavuje rezervačnou zmluvou vážny záujem o nehnuteľnosť a žiada predávajúceho, aby ju už ďalej neponúkal. Za to skladá do rúk tretej strany – realitnej kancelárie, alebo makléra, rezervačný poplatok. Ten je stanovený zvyčajne vo výške troch až piatich percent z dohodnutej kúpnej ceny.

Ak sa následne kúpna zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve neuzavrie pre dôvod na strane kupujúceho, napríklad preto, že si kúpu rozmyslel alebo preto, že nemá zaistené financovanie, je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu zvyčajne vo výške zloženého rezervačného poplatku.

Ak sa kúpna zmluva neuzavrie pre dôvod na strane majiteľa, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a ak je rezervačná dohoda vyvážená je majiteľ povinný zaplatiť aj rovnakú zmluvnú pokutu ako kupujúci.

Ak sa zmluva neuzavrie, pretože sa zmluvné strany nedohodli na náležitostiach kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, teda napríklad sa nedohodli na termíne uvoľnenia alebo spôsobe platby, rezervačný poplatok sa kupujúcemu vráti.

Ak sa kupujúci a majiteľ na kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve dohodnú, rezervačný poplatok sa započíta s kúpnou cenou nehnuteľnosti.

Vyvážená zmluva

Rezervačná dohoda nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve a nerieši všetky riziká spojené s kúpou. Aj preto niektorí právnici odporúčajú kupujúcim takúto dohodu nepodpisovať. Podľa ich názoru sa kupujúci vystavuje riziku, že sa s majiteľom nedohodne na detaile a o rezervačný poplatok napriek úmyslu kúpiť príde. Podľa môjho názoru a skúseností je rezervačná dohoda nástroj, ktorý plní svoj účel, a preto ju odporúčam kupujúcim podpisovať.

Záujmom majiteľa nie je získať rezervačný poplatok, ale predať nehnuteľnosť a pokiaľ kupujúci má záujem kúpiť, ide len o to nájsť taký spôsob realizácie, ktorý zaistí spokojnosť obidvoch strán.

Rezervačná dohoda samozrejme má limity. No ak si chcete byť istí, že ústny dohovor s majiteľom sa odrazí aj v kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve, zapíšte všetky dôležité body vášho ústneho dohovoru do znenia rezervačnej dohody.

Právne minimimum:

Rezervačná zmluva by ale mala obsahovať:

  • identifikáciu zmluvných strán: kupujúci, majiteľ, prípadne realitný maklér/realitná kancelária,
  • identifikácia nehnuteľnosti – nemusí byť úplná, pokiaľ sa mení stav nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností,
  • termín, do ktorého sa majiteľ a kupujúci zaväzujú uzatvoriť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,
  • dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti
  • a prípadne iné vopred dohodnuté skutočnosti ako termín odovzdania, súčasti nehnuteľnosti predávané spolu s nehnuteľnosťou, spôsob platby.

Nepodpisujte rezervačnú dohodu, ak:

  • si nie ste istí výberom nehnuteľnosti,
  • ste si ju dôkladne nepozreli, alebo vám chýbajú základné informácie o nej,
  • si nie ste istí v tom, kedy a do akej výšky budete schopní kúpu financovať.